핵개인시대에 필요한 동양고전

(2) 임대차계약의 확인제도

○ 도입배경 : 임대차계약에 있어 경제적·사회적 약자인 임차농업인의 안정적인 농업경영을 위해 임차권(경작권)의 보장 필요

○ 주요내용

- 임대차계약의 등기가 없는 경우에도 임차인이 시·구·읍·면장의 확인을 받고 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생할 수 있도록 함

- 대항력을 부여할 수 있는 임대차계약은 농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당함(주말·체험영농을 하려는 농업인이 아닌 개인, 농업법인이 아닌 일반법인에게 임대한 경우는 제외)

- 농지소유자가 변경되더라도 임대차계약증서 상의 임대차기간 등을 보장 받을 수 있게 됨

- 확인절차는 시행규칙 제21조의2 참조

※ 확인신청→임대차계약증서확인→확인대장 등재, 인영날인 및 등재번호 부여 등

※ 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법령의 확정일자 부여에 관한 규정을 준용

(1) 임대차 최소기간 지정(농지법 제24조의2)

○ 도입배경 : 임차농업인이 다년생식물재배, 비닐하우스 등을 이용한 농업경영을 위해서는 중장기 임대차기간이 필요하며 임차농업인의 계획적·안정적인 농업경영을 보장하기 위해 도입함

○ 주요내용

- 임대차기간을 3년 이상으로 정하도록 함. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 함.

- 임대차 기간을 정하지 아니하거나 3년보다 짧은 경우에는 3년으로 약정된 것으로 간주함.

- 임대인이 불가피한 경우가 있는 경우에는 임대기간을 3년 미만으로 정할 수 있음

- 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우 그 임대차 기간에 대해서도 동일하게 적용

① 농지취득인정을 받고자 하는 자는 규칙 별지 제1호서식의 농지취득인정신청서에 아래의 서류를 첨부

  ○ 취득하려는 농지의 활용계획이 포함되어있는 사업계획서

  ○ 신청 당시 소유하고 있는 농지의 명세와 활용현황

  ○ 허가증·인가증·등록증 등 농지취득자격이 있음을 입증하는 서류

② 소관 중앙행정기관의 장(소관 사무에 관한 권한을 위임 받은 자를 포함)은 제1항에 따른 농지취득인정신청 서류를 제출받은 때에는 이를 검토한 후 농지취득인정의 추천을 할 필요가 있다고 인정하는 경우에 한하여 해당 신청 서류에 추천서를 첨부하여 시·도지사에게 보내야 함.

③ 시·도지사는 농지취득인정신청서류를 접수한 때에는 기존소유 농지 및 신청대상 농지 현지조사를 실시하고 그 신청내용이 법 제6조제2항제2호에 따른 요건에 적합한지의 여부를 검토한 후 적합하다고 인정하는 경우에는 규칙 별지 제2호서식의 농지취득인정서를 신청인에게 내주어야 하며 적합하지 않다고 인정하는 경우에는 그 사유를 구체적으로 밝혀 신청인에게 통보하여야 함. 이 경우 시·도지사는 농지취득인정신청의 처리결과를 그 추천을 한 소관 중앙행정기관의 장에게 통보하여야 함.

※ 농지법시행규칙 제6조제6항에 따라 전통사찰이 취득인정을 받을 수 있는 농지는 사찰이 있는 시(특별시 및 군 지역을 제외한 광역시를 포함한다)·군 또는 이에 연접한 시·군에 소재한 농지에 한정함.

④ 농지소재지 시·구·읍·면장은 농지취득인정서를 소지한 공공기관에 대해서 농지취득자격증명을 발급

○ 時曰(시왈) 父兮生我(부혜생아)하시고 母兮鞠我(모혜국아)하시니 哀哀父母(애애부모)여 生我劬勞(생아구로)샷다 欲報深恩(욕보심은)인대 昊天罔極(호천망극)이로다.

시경(詩經)에 이르기를 “아버지 나를 낳으시고 어머니 나를 기르시니 아아 애달프다 부모님이시어 나를 낳아 기르시느라 애쓰고 수고하시었다. 그 은혜를 갚고자 해도 넓은 하늘처럼 끝이 없네”라고 하였다.

○ 子曰(자왈) 孝子之事親也(효자지사친야)에 居則致其敬(거즉치기경)하고 養則致其樂(양즉치기락)하고 病則致其憂(병즉치기우)하고 喪則致其哀(상즉치기애)하고 祭則致其嚴(제즉치기엄)이니라.

   * 今文孝經 第10章 紀孝行章 (古文孝經 第13章)

공자가 말씀하시길 “효자가 부모님을 섬길 때, 머무르실 때는 공경을 다하고 봉양함에는 즐거움을 다하며 병드신 때에는 근심을 다하고 돌아가신 때엔 슬픔을 다하고 제사를 지낼 때는 그 엄숙함을 다한다.”라고 하셨다.

○ 子曰(자왈) 父母在(부모재)어시든 不遠遊(불원유)하며 遊必有方(유필유방)이니라.

공자가 말씀하시길 “부모가 살아계시면 멀리 떠나지 말고 떠날 때는 반드시 행방을 알려드려야 한다.”라고 하셨다.

○ 子曰(자왈) 父命召(부명소)어시든 唯而不諾(유이부낙)하고 食在口則吐之(식재구즉토지)니라.

공자가 말씀하시길 “아버지께서 부르시면 대답하고 머뭇거리지 말며 음식이 입에 있거든 바로 뱉으라.”고 하셨다.

○ 太公(태공)이 曰 孝於親(효어친)이면 子亦孝之(자역효지)하나니 身旣不孝(신기불효)면 子何孝焉(자하효언)이리오.

태공이 말하기를 “어버이에게 효도를 하면 자식 또한 효도를 한다. 내가 효를 하지 않으면서 어찌 자식이 효도하리오.”라고 하셨다.

○ 孝順(효순)은 還生孝順子(환생효순자)요 忤逆(오역)은 還生忤逆子(환생오역자)하나니 不信(불신)이거든 但看詹頭水(단간첨두수)하라 點點滴滴不差移(점점적적불차이)니라.

효순한 사람은 효순한 사람을 낳으며 어긋나고 거스르는 사람은 어긋나고 거스르는 사람을 낳느니라. 믿지 못하겠으면 처마끝 낙수를 보아라. 방울방울 떨어짐이 어긋남이 없느니라.

① 국가 또는 지방자치단체가 농지를 취득할 때

② 상속에 의하여 농지를 취득할 때

③ 농지저당권자가 농지법 제13조에 따라 그 담보농지를 취득하는 경우

④ 농지의 전용에 관한 협의를 완료한 다음의 어느 하나에 해당하는 농지를 취득하는 경우

   ○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 안에 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지

   ○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정 시 농지가 포함되어 있는 경우

   ○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위의 허가를 받거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 각호 외의 부분 단서에 따라 토지형질변경허가를 받은 농지

⑤ 다음의 농지를 취득하여 소유하는 경우

   ○ 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

   ○ 「농어촌정비법」 제16조·제25조·제43조·제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

   ○ 「공유수면매립법」에 따라 매립농지를 취득하는 경우

   ○ 토지수용으로 농지를 취득하는 경우

   ○ 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하는 경우

⑥ 다음에 해당하는 원인으로 농지를 취득하는 경우

   ○ 농업법인의 합병, 공유농지의 분할에 의하여 농지를 취득시

   ○ 시효의 완성으로 농지를 취득할 때

   ○ 「징발재산정리에 관한 특별조치법」 제20조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조에 따라 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득하는 경우

   ○ 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 따른 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」 제2조 및 제3조에 따른 환매권자 등이 환매권 등에 따라 농지를 취득하는 경우

   ○ 농지법 제17조에 따른 농지이용증진사업시행계획에 따라 농지를 취득하는 경우

○ 子曰(자왈) 死生(사생)이 有命(유명)이오 富貴在天(부귀재천)이니라. (출전 : 論語 顏淵篇)

공자가 말씀하시길 “죽고 사는 것은 천명에 달려있고, 부자가 되고 귀하게 되는 것은 하늘에 있다.”라고 하셨다.

○ 萬事分(만사분)이 已定(이정)이어늘 浮生(부생)이 空自忙(공자망)이니라.

모은 일은 분수가 이미 정해져 있는데 덧없는 인생 부질없이 스스로 바쁘게 움직인다.

○ 景行錄(경행록)에 云(운) 禍不可倖免(화불가행면)이오 福不可再求(복불가재구)니라.

경행록에 이르기를 “화는 요행히 면할 수 없고 복은 다시 구할 수 없다.” 하였다.

○ 時來風送滕王閣(시래풍송등왕각)이오 運退雷轟薦福碑(운퇴뢰굉천복비)라.

때가 이르니 바람이 등왕각으로 보내고 운이 떠나면 벼락이 천복비를 내리친다.

(운이 좋아서 때를 잘 만나면 바람이 등왕각으로 王勃을 보내기고 하지만 운이 다하면 가난한 선비가 찾아간 날 천둥이 내리쳐서 천복비를 깨뜨려 버리기도 한다. 宋의 범중엄(范仲淹, 자 希文, 시호 文正)이 요주 태수로 있을 때, 그 서생이 집이 가난해서 천복사 비문 탁본하기를 허락받아 종이와 먹물을 마련해 가렸더니, 그날 밤 벼락이 떨어져 비석이 깨어져 버려서 뜻을 이루지 못했음.)

  * 滕王閣 : 江西省 南昌市에 있는 누각, 唐 太宗의 아우 滕王 이원영(李元嬰)이 홍주도독으로 갔을 때 세움.

  * 薦福碑 : 江西省 鄱陽縣에 있던 薦福寺에 있던 歐陽詢이 쓴 碑

○ 列子曰(열자왈) 痴聾痼啞(치롱고아)도 家豪富(가호부)요 智慧聰明(지혜총명)도 却受貧(각수빈)이라 年月日時(연월일시) 該載定(해재정)하니 算來由命不由人(산래유명불유인)이니라.

열자가 말하기를 “어리석고 귀먹고 고질이 있고 벙어리 라도 집은 큰 부자요 지혜 있고 총명하지만 도리어 가난하다. 운수는 해와 달과 날과 시가 분명히 정하여 있으니 계산해 보면 부귀는 사람으로 말미암음에 있지 않고 천명에 있는 것이다.”라고 하였다.

  * 列子 : 戰國時代 道家 사상가로서 이름은 어구(禦寇)

① 목적 : 비 농업인의 투기적 농지소유를 방지하고 적격자에게만 농지를 취득하게 하여 헌법의 경자유전의 원칙을 실현

② 농지취득자격증명은 농지의 소유권 이전등기에 필수적인 첨부서류임.

③ 발급권자 : 시장, 구청장, 읍장 또는 면장

④ 발급대상자

   ○ 농업인 또는 농업법인

   ○ 농지취득가격증명 신청당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 하여 농지를 취득하려는 자

   ○ 소관 중앙행정기관의 장의 추천을 거쳐 농지소재지를 관할하는 특별시장·광역시장 또는 도시자의 농지취득인정을 받은 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교 또는 「농지법 시행규칙」 별표2에 따른 공공단체 등

   ○ 주말·체험영농을 하려고 법 제28조에 따른 농업진흥구역 외의 농지를 취득하려는 농업인이 아닌 개인

   ○ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자

   ○ 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른농지의 개발사업지구안에서 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 취득하는 자

      - 도·농간의 교류촉진을 위한 1,500㎡ 미만의 농원부지

      - 농어촌관광휴양지에 포함된 1,500㎡ 미만의 농지

   ○ 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 한계농지 등의 정비사업 시행자로부터 1,500㎡ 미만의 농지를 분양받는 자

   ○ 법 제6조제2항제9호의 2에 따른 영농여견불리농지를 취득하는 자

   ○ 법 제6조제2항제10호 바목에 따라 비축용 농지를 취득하는 한국토지주택공사

⑥ 농지취득자격증명 신청 : 농지소재지 시·구·읍·면에 신청

⑦ 농지취득자격증명 신청시 제출서류 (농지법 시행규칙 제7조제1항)

   ○ 농업경영계획서(농업목적 취득시)

      - 농업인확인서(농업경영체로 등록하지 않은 농업인의 경우)

      - 정관(농업법인의 경우)

      - 임원명부와 업무집행권을 가진 자 중 1/3 이상이 농업인임을 확인할 수 있는 서류(농업회사법인의 경우)

      - 재직증명서·재학증명서 등 직업을 확인할 수 있는 서류(신청인이 농업인이 아닌 개인의 경우)

      - 신청인을 포함하여 각자가 취득하려는 농지의 위치와 면적을 특정하여 구분 소유하기로 하는 약정서 및 도면자료(1필지의 농지를 공유로 취득하려는 공유자인 경우)

   ○ 주말체험영농계획서(법 제6조제2항제3호에 해당하는 경우)

      - 재직증명서·재학증명서 등 직업을 확인할 수 있는 서류

      - 신청인을 포함하여 각자가 취득하려는 농지의 위치와 면적을 특정하여 구분 소유하기로 하는 약정서 및 도면자료(1필지의 농지를 공유로 취득하려는 공유자인 경우)

   ○ 농지취득인정서(실습지 등 공공단체 취득의 경우)

   ○ 농지의 임대차계약서 또는 사용대차계약서(임대차 또는 사용대차의 경우)

   ○ 농지전용허가

※ 추가 제출 필요 서류

  가. 농지로의 복구계획서(취득하고자 하는 농지가 형질변경 등으로 인해 통상적으로 경작 또는 재배가 곤란한 경우로 농업경영계획서에 복구계획이 포함되지 않았을 때)

  나. 공공토지비축심의위원회의 심의·의결을 거친 비축용 농지임을 확인할 수 있는 서류(한국토지주택공사가 「공공토지비축에 관한 법률」에 따라 비축용 농지를 취득하는 경우)

  다. 최고가매수 신고인을 입증하는 서류(농지전용사업이 시행중인 경매농지를 취득하는 경우)

  라. 당해농지에 대한 전용사업계획서(최고가 매수신고인이 농지전용사업이 시행중인 경매농지를 전용목적으로 취득하고자 하는 경우)

※ 접수기관에서 행정정보 시스템으로 확인해야 하는 사항

  1. 취득자별

    1)농업인 : 농업경영체 증명서

    2) 농업법인 : 법인 등기사항증명서, 표준재무제표증명

    3) 농업인이 아닌 개인 : 사업자등록증(사업자등록을 한 경우)

    4) 법인 등인 경우 : 법인 등기사항증명서

    5) 등록외국인의 경우 : 외국인등록사실증명

    6) 거소신고한 외국국적동포 : 국내거소신고사실증명

  2. 취득목적이 주말·체험영농인 경우

    1) 주민등록표 등본(신청인 및 신청인의 세대원 확인)

    2) 토지(임야)대장 또는 농지정보시스템 상의 소유농지현황 조회(신청인 및 신청인의 세대원이 소유하는 토지 총면적 확인→ 총면적이 1천㎡이상이면 취득목적은 농업경영임)

  3. 토지이용계획확인원 : 영농여건불리농지

  4. 신청인이 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출시

    1) 신청인의 최근 3년간 농지취득자격증명 발급 이력(농지정보시스템, 토지등기사항증명서-농지의 소유기간 확인시)

    2) 행정처분 내용 및 이행여부 확인 : 농지정보시스템

⑧ 농지위원회 심의

  1. 농지투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자가 농지취득자격증명 발급을 신청할 경우 농지위원회 심의를 거쳐야 함.

  2. 농지위원회 심의대상(농지법 시행규칙 제7조제3항)

    1) 토지거래허가구역 내의지 취득할 때

    2) 취득대상 농지 소재지 관할 시·군·자치구 또는 연접한 시·군·자치구 내에 거주하지 않으면서 그 관할 시·군·자치구에 소재한 농지를 2022년 8월 18일 이후 처음으로 취득하려고 할 때

    3) 1필지의 농지를 3인 이상이 공유로 취득하고자 할 때

    4) 농업법인

    5) 외국인

    6) 외국국적동포

    7) 그 밖에 농업경영능력 등을 판단할 필요가 있어 시·군·자치구의 조례로 정하는 자

○ 子曰(자왈) 順天者(순천자)는 存(존)하고 逆天者(역천자)는 亡(망)하느니라.

공자가 말씀하시길 “하늘을 따라는 자는 살고, 하늘을 거역하는 자는 망한다.”고 하셨다.

○ 康節邵先生(강절소선생)이 曰(왈) 天聽(천청)이 寂無音(적무음)하니 蒼蒼何處尋(창창하처심)고 非高亦非遠(비고역비원)이라 都只在人心(도지재인심)이니라.  * 康節邵先生 : 宋代 유학자, 姓은 邵 이름은 雍, 康節은 시호. 宋朝六賢 가운데 한 명.

강절 소선생이 말씀하시길 “하늘의 들으심은 고요하여 소리가 없으니 푸르고 푸른 하늘을 어디에서 찾을까? 높지도 않고 또한 멀지도 않은 곳, 모두가 단지 마음속에 있느리라”하셨다.

○ 玄帝垂訓(현제수훈)에 曰(왈) 人間私語(인간사어)라도 天聽(천청)은 若雷(약뢰)하고 暗室欺心(암실기심)이라도 神目(신목)은 如電(여전)이리라.

현제께서 말씀하시길 “인간이 사사로운 말도 하늘이 듣는 것은 우레와 같으며 어두운 방 속에서도 마음을 속여도 귀신의 눈은 번개와 같다.”고 하셨다.

○ 益智書(익지서)에 云(운) 惡鑵(악관)이 若滿(약만)이면 天必誅之(천필주지)니라.

    * 益智書 : 宋나라 때 초학자들이 널리 읽던 교양서

익지서에 이르기를 “악한 마음이 가득 찬다면 하늘이 반드시 그것을 없애버릴 것이다”라고 하였다.

○ 莊子曰(장자왈) 若人(약인)이 作不善(작불선)하야 得顯名者(득현명자)는 人雖不害(인수불해)나 天必戮之(천필륙지)니라.

장가가 말씀하시길 “약일 사람이 착하지 못한 일을 해서 명성을 얻은 자는 사람들이 비록 해를 입히지 못해도 하늘이 반드시 그를 없앨 것이다.”라고 하셨다.

○ 種瓜得瓜(종과득과)요 種豆得豆(종두득두)니 天網(천망)이 恢恢(회회)하여 疎而不漏(소이불루)니라.

오이를 심으면 오이를 얻고 콩을 심으면 콩을 얻는다. 하늘의 그물이 성글어도 무엇 하나 빠져나갈 수 없다.

○ 子曰(자왈) 獲罪於天(획죄어천)이면 無所禱也(무소도야)이니라.

공자가 말씀하시길 “하늘에 죄를 얻으면 빌 곳이 없다.”라고 하셨다.